Что влияет на арендные ставки земли?
Что влияет на арендные ставки земли?
Исследование в Онтарио показало, что дружеские отношения и длительные условия аренды не имеют никакого значения
Согласно новым данным сельскохозяйственной переписи Статистического управления Канады в 2016 году, больше всего арендованных земель у фермеров Прерий.
В Манитобе фермеры арендуют 33% сельскохозяйственных угодий, в Саскачеване - 28%, а в Альберте - 42%. Излишне говорить, что они не все платят одинаковые ставки аренды и у них разные договоренности.
Некоторые факторы, влияющие на ставки аренды земли, довольно очевидны: например, близость к городскому центру или качество земли. В некоторых случаях земля, которая является высокопродуктивной, может претендовать на лучшего арендатора и принести больше выгоды, чем та, которая не столь продуктивна. В других случаях это просто сценарий спроса и предложения. На стоимость аренды в ряде случаев влияет конкуренция, повышая ставки.
Но, кроме экономических расчетов, какую роль играют человеческие отношения в договорах аренды при определении суммы арендной плате? Исследователи из Университета Гельфа изучили некоторые из факторов, включая человеческие взаимодействия, которые могут повлиять на соглашения о аренде земли и арендные ставки в южном Онтарио.
Исследователи Джеймс Брайан, Брейди Дитон, Альфонс Веерсинк и Карл Мейкл из Университета Гельфа провели два исследования, в которых рассматривались отношения землевладельцев и фермерских хозяйств. Основой исследований послужило анкетирование 240 фермеров, проведенное в период с июня по сентябрь 2010 года. В этот опрос не вошли фермеры из Альберты, Манитобы или Саскачевана. Экономические или демографические различия могут означать, что арендные рынки ведут себя по-разному в различных областях.
Основной массой арендующих стали довольно молодые хозяева крупных ферм, большинство из которых арендовали одну и ту же землю в среднем от 12 до 13 лет.
Что имеет и не имеет значение
1. Отношения не имеют значения, говорится в исследовании. То есть отношения между арендаторами и арендодателями не оказывают существенного влияния на ставки аренды. Семейное положение также не имеет значение. Нельзя предполагать, что семейные фермеры могут рассчитывать на скидку со стороны арендодателя, также как и арендодатель не может быть уверен, что семейный фермер заплатит вовремя.
2. Длительность срока аренды не имеет значения. Исследование показало, что количество лет, в течение которых арендатор и арендодатель имели договорные отношения, не повлияло на арендные ставки.
3. Тип арендодателя может иметь значение. Если арендодатель не занимался сельских хозяйством, то он, как правило, брал на 20% меньше. А вот бывшие фермеры, в том числе и вышедшие на пенсию, склонны брать по полной. Тут играет роль, насколько арендодатель информирован о текущих ставках аренды на землю.
4. Земельная продуктивность имеет значение . Как правило, плодородие почвы оказывает большое влияние. Когда дело доходит до качества земли, ее потенциальная доходность, по-видимому, является самой важной мерой в определении ставок аренды. Районы в южном Онтарио, которые последовательно получали более высокие урожаи кукурузы, были более дорогими, чем арендные площади с изменчивой урожайностью, что указывало на риски, связанные с этой землей.
Типы контрактов
Устные контракты (о них заявили 80 процентов от опрошенных) были наиболее распространенным типом соглашения об аренде земли, а остальная часть представляла собой смесь из денежных средств и долей урожая.
Непонятно, почему так много соглашений о аренде фермерских хозяйств по-прежнему основаны просто на рукопожатии и почему у фермеров и землевладельцев нет письменных контрактов. Вероятно, для этого есть причина. «Учитывая, насколько широким является рынок аренды, есть еще какие-то неизвестные факторы», - отметил Брейди Дитон.
Как же землевладельцы и арендаторы приходят к соглашению, которое обеспечивает безопасность арендатора и поощряет хорошее управление землей? Недавно в Онтарио открылся проект, чтобы помочь фермерам и землевладельцам наладить диалог. Для этого был создан веб-сайт farmlandagreements.ca, принадлежащий Farm & Food Care Ontario.
«Мы хотели предоставить ресурс, чтобы фермеры могли лучше понять, почему они станут хорошими арендаторами, - говорит Брюс Келли, менеджер по программам в Farm & Food Care Ontario. - С другой стороны, ресурс полезен и для землевладельцев в целях получения информации о том, что означают сельскохозяйственные термины, такие, как например, севооборот».
Келли слышал о том, что фермеры делают презентацию своих проектов в PowerPoint и потом сидят за кухонным столом арендодателя, чтобы объяснить свою личную философию фермы и агрономические практики. Ресурс по обмену информацией призван сделать общение более открытым и доверительным, сделать аренду на справедливой основе, например, в том случае, когда почва нуждается в капитальном улучшении.
На веб-сайте есть видеоролики об арендных историях реальных фермеров, примеры договоров аренды и несколько примеров формул расчета цен. Ценным инструментом является загружаемый контрольный список для обсуждения вопросов, где рассматриваются предлагаемые методы ведения сельского хозяйства, текущее состояние земли и структур, экологические соображения, способы измерения успеха и кто несет ответственность за то, что может служить отправной точкой для переговоры по аренде. Список вопросов применим для любой фермы в любом месте Канады.
«К нам обращались люди, которые арендуют пастбище или землю для органического производства, даже производителями кленового сиропа, которые арендуют леса, - говорит Келли. - Во всех этих случаях существует более продолжительное обязательство, потому что арендатор инвестирует серьезные средства, и он не хочет, чтобы его выбросили через три месяца. Такие вещи должны быть официально записаны в договор аренды, потому что много арендованных земель принадлежит вдовам или пожилым людям. Если с ними что-то случится, а родственники захотят продать ферму, арендатор должен получить компенсацию своих капиталовложений».
Источник: Grainews
В Манитобе фермеры арендуют 33% сельскохозяйственных угодий, в Саскачеване - 28%, а в Альберте - 42%. Излишне говорить, что они не все платят одинаковые ставки аренды и у них разные договоренности.
Некоторые факторы, влияющие на ставки аренды земли, довольно очевидны: например, близость к городскому центру или качество земли. В некоторых случаях земля, которая является высокопродуктивной, может претендовать на лучшего арендатора и принести больше выгоды, чем та, которая не столь продуктивна. В других случаях это просто сценарий спроса и предложения. На стоимость аренды в ряде случаев влияет конкуренция, повышая ставки.
Но, кроме экономических расчетов, какую роль играют человеческие отношения в договорах аренды при определении суммы арендной плате? Исследователи из Университета Гельфа изучили некоторые из факторов, включая человеческие взаимодействия, которые могут повлиять на соглашения о аренде земли и арендные ставки в южном Онтарио.
Исследователи Джеймс Брайан, Брейди Дитон, Альфонс Веерсинк и Карл Мейкл из Университета Гельфа провели два исследования, в которых рассматривались отношения землевладельцев и фермерских хозяйств. Основой исследований послужило анкетирование 240 фермеров, проведенное в период с июня по сентябрь 2010 года. В этот опрос не вошли фермеры из Альберты, Манитобы или Саскачевана. Экономические или демографические различия могут означать, что арендные рынки ведут себя по-разному в различных областях.
Основной массой арендующих стали довольно молодые хозяева крупных ферм, большинство из которых арендовали одну и ту же землю в среднем от 12 до 13 лет.
Что имеет и не имеет значение
1. Отношения не имеют значения, говорится в исследовании. То есть отношения между арендаторами и арендодателями не оказывают существенного влияния на ставки аренды. Семейное положение также не имеет значение. Нельзя предполагать, что семейные фермеры могут рассчитывать на скидку со стороны арендодателя, также как и арендодатель не может быть уверен, что семейный фермер заплатит вовремя.
2. Длительность срока аренды не имеет значения. Исследование показало, что количество лет, в течение которых арендатор и арендодатель имели договорные отношения, не повлияло на арендные ставки.
3. Тип арендодателя может иметь значение. Если арендодатель не занимался сельских хозяйством, то он, как правило, брал на 20% меньше. А вот бывшие фермеры, в том числе и вышедшие на пенсию, склонны брать по полной. Тут играет роль, насколько арендодатель информирован о текущих ставках аренды на землю.
4. Земельная продуктивность имеет значение . Как правило, плодородие почвы оказывает большое влияние. Когда дело доходит до качества земли, ее потенциальная доходность, по-видимому, является самой важной мерой в определении ставок аренды. Районы в южном Онтарио, которые последовательно получали более высокие урожаи кукурузы, были более дорогими, чем арендные площади с изменчивой урожайностью, что указывало на риски, связанные с этой землей.
Типы контрактов
Устные контракты (о них заявили 80 процентов от опрошенных) были наиболее распространенным типом соглашения об аренде земли, а остальная часть представляла собой смесь из денежных средств и долей урожая.
Непонятно, почему так много соглашений о аренде фермерских хозяйств по-прежнему основаны просто на рукопожатии и почему у фермеров и землевладельцев нет письменных контрактов. Вероятно, для этого есть причина. «Учитывая, насколько широким является рынок аренды, есть еще какие-то неизвестные факторы», - отметил Брейди Дитон.
Как же землевладельцы и арендаторы приходят к соглашению, которое обеспечивает безопасность арендатора и поощряет хорошее управление землей? Недавно в Онтарио открылся проект, чтобы помочь фермерам и землевладельцам наладить диалог. Для этого был создан веб-сайт farmlandagreements.ca, принадлежащий Farm & Food Care Ontario.
«Мы хотели предоставить ресурс, чтобы фермеры могли лучше понять, почему они станут хорошими арендаторами, - говорит Брюс Келли, менеджер по программам в Farm & Food Care Ontario. - С другой стороны, ресурс полезен и для землевладельцев в целях получения информации о том, что означают сельскохозяйственные термины, такие, как например, севооборот».
Келли слышал о том, что фермеры делают презентацию своих проектов в PowerPoint и потом сидят за кухонным столом арендодателя, чтобы объяснить свою личную философию фермы и агрономические практики. Ресурс по обмену информацией призван сделать общение более открытым и доверительным, сделать аренду на справедливой основе, например, в том случае, когда почва нуждается в капитальном улучшении.
На веб-сайте есть видеоролики об арендных историях реальных фермеров, примеры договоров аренды и несколько примеров формул расчета цен. Ценным инструментом является загружаемый контрольный список для обсуждения вопросов, где рассматриваются предлагаемые методы ведения сельского хозяйства, текущее состояние земли и структур, экологические соображения, способы измерения успеха и кто несет ответственность за то, что может служить отправной точкой для переговоры по аренде. Список вопросов применим для любой фермы в любом месте Канады.
«К нам обращались люди, которые арендуют пастбище или землю для органического производства, даже производителями кленового сиропа, которые арендуют леса, - говорит Келли. - Во всех этих случаях существует более продолжительное обязательство, потому что арендатор инвестирует серьезные средства, и он не хочет, чтобы его выбросили через три месяца. Такие вещи должны быть официально записаны в договор аренды, потому что много арендованных земель принадлежит вдовам или пожилым людям. Если с ними что-то случится, а родственники захотят продать ферму, арендатор должен получить компенсацию своих капиталовложений».
Источник: Grainews
Источник: http://www.agroxxi.ru
